Gemeentelijke grondbedrijven waren een melkkoe, maar hangen nu als een molensteen om de gemeentelijke nek. Het is hoog tijd dat gemeenten hun ruimtelijke ordening anders aanpakken, vindt prof. dr. Erwin van der Krabben.
Sinds de jaren vijftig van de vorige eeuw ging het in Nederland zo: gemeenten kochten grond, maakten die bouwrijp en verkochten die aan projectontwikkelaars. Die gang van zaken komt nu tot stilstand, want de vraag naar bouwgrond is flink afgenomen door de economische crisis. Ook demografische krimp maakt dat gemeenten minder makkelijk van hun grond afkomen, en dus inkomsten derven.
Hoe acuut het probleem is, is niet helemaal duidelijk. Onverkochte grond is niet direct een verliespost, maar een post waarop minder winst geboekt wordt. Dat verschil is een tijdje op te vangen, maar op een gegeven moment is die ruimte er niet meer. Het CBS maakte onlangs bekend dat gemeenten in 2009 in totaal 414 miljoen euro verlies leden op bouwgrond.
Nergens ter wereld investeren gemeenten zo veel en zo risicovol in gebiedsontwikkeling. Dat Nederland daarin afwijkt, komt doordat het in de jaren vijftig gekozen heeft voor een sterke regiefunctie van de lokale overheid –wat bijvoorbeeld meer socialewoningbouw heeft opgeleverd dan elders– en voor een integrale aanpak. Het is typisch Nederlands om hele wijken van duizenden woningen in samenhang op te zetten; in andere landen worden hooguit 200 tot 300 woningen in één plan ondergebracht. Ook konden gemeenten in dit model gemakkelijk publieke investeringen –zoals de aanleg van wegen, riolen, scholen en sportvoorzieningen– bekostigen uit de verkoop van bouwgrond.
Echter: diezelfde resultaten kunnen anno 2011 ook heel goed op andere manieren bereikt worden, zonder zulke grote financiële risico’s voor de gemeenten. Overal elders in de wereld komen projectontwikkelaars en bouwondernemers met eigen plannen en verwerven zij zelf de benodigde grond. Lokale overheden kunnen dan nog steeds een flinke vinger in de pap hebben. Via bestemmingsplannen kunnen gemeenten nog steeds de regie voeren. En met instrumenten als onteigening kunnen ze bepaalde ontwikkelingen bevorderen of juist tegenhouden.
Crisis en krimp zijn echter niet de enige redenen waarom het roer om moet. Ook de ruimtelijke ordening van nu stelt andere eisen. Gebiedsontwikkeling bestond jarenlang uit uitleg, bouwen in weilanden zogezegd. De afgelopen tien jaar is er echter steeds meer sprake van inbreiding: bouwen in en vernieuwen van bestaand gebied. Investeren in bestaand gebied is echter wel ingewikkelder, duurder en risicovoller dan bouwen op uitleglocaties. Dus zouden gemeenten, nu dit de tendens is, zich beter terughoudend op kunnen stellen.
De auteur is hoogleraar vastgoed- en locatieontwikkeling aan de Radboud Universiteit Nijmegen. Woensdag hield hij zijn oratie ”Gebiedsontwikkeling in zorgelijke tijden”.
