Verlies op verhuuractiviteiten is onder omstandigheden aftrekbaar van de belasting.
De eigen woning die als hoofdverblijf dient, valt voor particulieren in box 1. Het voordeel hiervan is dat de hypotheekrente in box 1 aftrekbaar is. Onroerende zaken vallen voor een particulier vaak in inkomensbox 3. Dit betekent dat er geen inkomstenbelasting wordt berekend over daadwerkelijk genoten verkoopwinsten en huuropbrengsten, maar over een fictief rendement van 4 procent van het gemiddelde vermogen gedurende een jaar.
Belast in box 1
Verkoopwinsten (evenals huuropbrengsten) die worden behaald met een onroerende zaak kunnen onder omstandigheden echter als resultaat uit overige werkzaamheden of als winst uit onderneming worden belast in box 1. Dit zal het geval zijn indien de handelingen die worden verricht ‘normaal vermogensbeheer’ te boven gaan. Dit hangt af van de feiten en omstandigheden van de situatie. Dat kan nadelig zijn, omdat het tarief in box 1 oploopt tot 52 procent van de winst (behaald door middel van huur en/of verkoop). Anderzijds zijn kosten en verliezen die worden behaald bij verkoop van panden in box 1 wel aftrekbaar (en in box 3 niet).
Kantoorunits
Het gerechtshof in Arnhem heeft onlangs een uitspraak gedaan over de vraag of de verhuuractiviteiten van zes kantoorunits in box 1 of in box 3 vielen.
De procedure betrof een man die naast zijn dienstverband in 2001 ook zes kantoorunits verhuurde. De units maakten deel uit van één pand. Voor deze verhuuractiviteiten verrichtte hij diverse werkzaamheden, zoals het innen van de huren, het verzorgen van de administratie, het onderhouden en schoonmaken van de verhuurde units, de reparatie en vervanging van de stoffering van de kantoorunits en reparatie en vervanging van andere zaken die niet goed functioneerden (bijvoorbeeld het ontstoppen van de riolering).
Verder gaf hij aan dat hij voor het schoonmaken van de verhuurde kantoorunits een aparte vergoeding ontving en dat hij in 2003 gedurende twee maanden een medewerker voltijds in dienst heeft gehad. Gemiddeld waren er drie huurders ingeschreven in het pand. Zijn vader gebruikte een van de units voor niets.
In zijn aangifte inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen over 2001 gaf hij het negatieve saldo van de winst behaald met de verhuuractiviteiten (4973 euro) in box 1 als winst uit onderneming aan. De inspecteur merkte de onderhavige verhuuractiviteiten echter aan als normaal vermogensbeheer (box 3) en corrigeerde het aangegeven verlies.
De rechtbank in Arnhem was het met de kwalificatie van de inspecteur eens.
Hoger beroep
De man ging echter in hoger beroep bij het gerechtshof in Arnhem en daar had hij –terecht– meer succes. Het hof was namelijk van mening dat de door de man verrichte werkzaamheden de voor normaal vermogensbeheer gebruikelijke werkzaamheden te boven gingen en deed hierbij beroep op een belangrijk arrest van de Hoge Raad uit 1994. Hij verrichte immers persoonlijk diverse klusjes en overige werkzaamheden ten aanzien van de kantoorunits. De inspecteur had daardoor het aangegeven verlies ten onrechte gecorrigeerd.
Het negatieve resultaat uit de verhuuractiviteiten kon toch in mindering komen op het inkomen uit werk en woning in box 1 en leidde in zijn aangifte dus tot een teruggaaf.
Extra aftrek
Het hof gaf aan dat het in het onderhavige geval in het midden kon blijven of de opbrengsten voor de man winst uit onderneming vormden of een resultaat uit overige werkzaamheden waren. Dit onderscheid kan van belang zijn. Wie een onderneming drijft, kan namelijk een beroep doen op diverse ondernemersfaciliteiten, die leiden tot extra aftrek. Gedacht kan worden aan de zelfstandigenaftrek.
Wie resultaat uit overige werkzaamheden geniet, kan geen beroep doen op de ondernemingsfaciliteiten. De man had echter in zijn belastingaangifte over 2001 op geen enkele ondernemingsfaciliteit aanspraak gemaakt; mogelijk omdat hij niet voldoende uren aan de verhuuractiviteiten had besteed.
Voor deze persoon was de uitkomst van de procedure dus gunstig: hij kon het verlies in aftrek brengen.
Anderzijds kan het ook voorkomen dat de inspecteur zich juist op het standpunt stelt dat de verhuuractiviteiten in box 1 plaatsvinden. Die winsten worden in dat geval in box 1 belast tot 52 procent. De belastingplichtige zal zich dan juist op het standpunt willen stellen dat de panden in box 3 vallen. De waarde van de panden worden dan slechts tegen 1,2 procent belast.
Welke box op de lange duur het gunstigst uitkomt voor de belastingbetaler, hangt af van de waardeontwikkeling van de panden, de hoogte van de huuropbrengsten en de (financierings)kosten van de panden.
Uiteindelijk is beslissend er of al dan niet sprake is van normaal vermogensbeheer.
De auteur is werkzaam bij PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs NV. Reageren aan scribent? fiscaliteiten@refdag.nl.
