Begin dit jaar werden de vroegere bedrijfsonderdelen NS Stations en NS Vastgoed samengevoegd tot NS Poort. Dat is een van de vier divisies waaruit het spoorwegbedrijf nu bestaat. Behalve Poort zijn dat Reizigers, Strukton (Railinfra & bouw) en NedTrain (onderhoud en revisie van treinen). NS Poort heeft als vastgoedeigenaar en -ontwikkelaar de grond rondom de stations in bezit. Dat zorgt ervoor dat het bedrijf als belanghebbende betrokken is bij het maken van plannen voor stationsgebied- en stadsontwikkeling.
„Toen NS halverwege de jaren negentig werd verzelfstandigd, van staatsbedrijf een zelfstandige onderneming werd, had het toenmalige NS Vastgoed een grote grondportefeuille” zegt Ingeborg de Jong. Ze is directeur verkooporganisatie en zit in de Katreinetoren bij Utrecht Centraal, waar NS Poort kantoor houdt.
Het bezit aan onroerend goed was toen en is nog steeds heel divers. „Stations, goederenloodsen, woningen, oude locloodsen, kantoorgebouwen en heel veel grond, bijna altijd midden in de stad. Onze bezittingen zijn vaak zeer interessant voor vastgoedontwikkeling.” Tegelijk moet ze dat ook weer wat relativeren. „Want voor woningbouw zijn onze terreinen lang niet altijd geschikt, vanwege de geluidsnormen waarmee we moeten rekenen en vanwege de verplichte afstand tot het spoor die we in acht dienen te nemen in verband met de veiligheid.”
NS Poort hanteert ruwweg een splitsing in drieën als het gaat over de ”ontwikkelbaarheid” van gebouwen en grond. „De eerste categorie is direct of eventueel op termijn te ontwikkelen. Je mag daarbij denken aan de zes zogeheten sleutelprojecten: Arnhem, Utrecht-Centraal en vier stations aan de HSL-Zuid. Maar ook de herinrichting van middelgrote stationsgebieden zoals in Alkmaar, Zaandam en Tilburg valt hieronder. Op andere plaatsen is dat al gebeurd: zie bijvoorbeeld het stationsgebied van ’s-Hertogenbosch.”
De tweede soort heet bij NS Poort „direct exploitabel of op termijn als vastgoedlocatie te ontwikkelen.” Daaronder vallen terreinen als de Carthesiusdriehoek in Utrecht, pal naast station Utrecht-Centraal, het bedrijventerrein De Binckhorst bij Den Haag-Centraal of het project Dordrecht Zeehaven, een voormalig dokterrein. „In die gevallen werken we samen met veel andere partijen die bezittingen hebben in zo’n gebied. Van de 100 hectare die De Binckhorst telt, hebben wij er 15. Dan mogen de andere eigenaars van ons verwachten dat we constructief meedenken.”
De derde categorie betreft de -vanuit het spoorwegbedrijf geredeneerd- niet-strategische bezittingen, waarvan de NS afstand willen doen. „Een voorbeeld daarvan is het voormalige station van Abcoude, maar bij Vinkeveen en Mijdrecht past eenzelfde verhaal. Station Abcoude is een mooi, oud gebouw waarin we als NS restaurantbestemming nastreven. Met daaromheen volop mogelijkheid voor vastgoedontwikkeling, bijvoorbeeld in de vorm van luxe appartementen. Vinkeveen en Mijdrecht hebben -nadat de spoorlijn er is opgeheven- dezelfde potentie.”
Veel stations en aanverwante NS-bebouwing vallen in de categorie cultureel erfgoed en zijn gemeentelijk of rijksmonument. In die gevallen komt het voor dat NS Poort objecten verkoopt aan organisaties die deze geschiedenis respecteren. „Voorbeelden hiervan zijn de locloodsen in Roosendaal, Hoorn en Haarlem, een watertoren in Roermond en NS-goederenloodsen in Venlo en Blerick die we vorig jaar verkochten.”
In deze derde reeks vallen ook de vele stations -op een totaal van 375 stuks- waarvoor de NS een koper zoeken, of graag een huurder in hebben. Soms gebeurt het ook dat na een of meer huurperiodes alsnog verkoop volgt. „We hebben het voordeel dat de gebouwen nagenoeg altijd op een A-locatie staan. Supermarkten willen wel, een bierfabrikant ziet er brood in, maar ook met een tandarts of met restauranthouders kunnen we door één deur. We kijken eveneens naar mogelijkheden om als NS zelf in een aantal van deze gebouwen een luxe restaurantvoorziening te vestigen.”
De huurprijzen lopen uiteen van een antikraaktarief tot vele duizenden euro’s per jaar en alles wat daartussen zit, zegt De Jong. „Onze intentie is niet onze huurders het vel over de neus te trekken.” Dat heeft wat haar betreft alles te maken met het streven van de NS om de sociale veiligheid op de stations te bevorderen en met de wens de gebouwen een passende bestemming te geven.
„Leegstand heeft negatieve gevolgen. De kaartautomaat werd ingevoerd omdat bemande loketten niet langer haalbaar waren, maar we hebben er natuurlijk alle belang bij als de reiziger veilig kan in- en uitstappen en graag op het station wil zijn. Onze klanten krijgen een onplezierig gevoel als ze een gebouw treffen waarvan het terrein vol ligt met zwerfafval.”
NS Poort staat bij veel van zijn huurders bekend om de coulante houding en souplesse die het bedrijf toont als het gaat om onderhoud aan de gebouwen of het meedenken in en -betalen aan veranderingen die nodig zijn om een station exploitabel te maken. De Jong: „Ongetwijfeld zijn er mensen te vinden die iets kunnen vertellen over dingen die zijn misgegaan bij de onderhandelingen of daarna, maar over het algemeen zijn huurders blij met ons en zijn wij blij met hen.”
Dit is het eerste deel van een serie over bedrijven in stations. Komende vijf weken verschijnt telkens op vrijdag een aflevering. Volgende week deel 2: Station Delden.
