DNB vreest derde financiële crisis

Dat zegt de nieuwe directeur toezicht bij De Nederlandsche Bank (DNB), Jan Sijbrand, in een interview met Het Financieele Dagblad van vrijdag.

„Vastgoed is een probleem voor de sector door het structurele overaanbod aan kantoren en winkelpanden. Er is minder behoefte vanwege het nieuwe werken en het internetwinkelen”, aldus Sijbrand. Behalve banken hebben institutionele beleggers als verzekeraars en pensioenfondsen miljarden euro’s uitstaan in commercieel vastgoed.

Sijbrand wil dat er zo snel mogelijk ’juiste’ waarderingen komen voor het commerciële vastgoed. „Zolang er twijfels zijn over de waardering, is er geen vertrouwen in de markt en zullen financiers of beleggers zich niet melden voor financiering van banken. Daardoor zeuren de problemen onnodig lang door.”

Zodra er duidelijkheid over de waardering is, zullen er wel kopers zijn voor het vastgoed, meent Sijbrand. Momenteel is er nauwelijks handel in deze sector.

Sijbrand noemt de oprichting van een zogeheten ’bad bank’, waar slechte vastgoedportefeuilles in worden gestald, „één van de instrumenten in onze gereedschapkist.” „Het is een optie, maar we hebben geen concrete plannen. Het is ook niet zo eenvoudig, want er moet dan heel veel kapitaal in die bad bank worden gestort en waar haal je dat dan vandaan?”

Onnodig paniek

Dat zegt directeur Jan Fokkema van de branchevereniging van projectontwikkelaars Neprom is van mening dat Sijbrand met zijn uitlatingen onnodig paniek zaait. „Hij brengt ten onrechte de gehele commerciële vastgoedmarkt in diskrediet. DNB had beter ten tijde van de hoog conjunctuur toen de ’wall of money’ de vastgoedsector overspoelde, kunnen waarschuwen en toen maatregelen kunnen nemen.”

Fokkema wil de problemen niet bagatelliseren. De leegstand op de kantorenmarkt is groot: 900 van de 15.000 kantoren in Nederland staan geheel leeg en zijn in feite nagenoeg waardeloos. Ze staan tegen een veel te hoge waarde in de boeken en moeten verder worden afgewaardeerd, stelt hij vast.

Volgens de directeur zit de pijn niet zozeer bij institutionele beleggers, pensioenfondsen en verzekeraars, maar vooral bij fondsen met particuliere beleggers die veel leegstaande kantoren in hun portefeuille hebben. „Daar is vaak nog onvoldoende afgewaardeerd en dat proces moet worden versneld. En dat zal inderdaad bij banken tot zeer forse schades leiden omdat zij veel van die portefeuilles hebben gefinancierd.”

Sijbrand heeft op dat punt gelijk, erkent Fokkema. „Maar door zijn ongenuanceerde uitlatingen brengt hij onnodig de gehele kantorenvoorraad in diskrediet. Dat heeft negatieve invloed op de bereidheid van eigenaren en banken om daarin te investeren.”

„We hebben DNB om de stabiliteit op de financiële markten te bevorderen, niet om te verstoren. Tijdens de hoogtij jaren heeft het toezicht kennelijk gefaald en nu wordt er onnodig paniek gezaaid”, aldus Fokkema.

Winkelpanden

Het is zeker geen rozengeur en maneschijn in het winkelvastgoed, maar de leegstand liep het afgelopen jaar wel minder hard op dan de voorgaande jaren. Dat blijkt uit cijfers die informatieleverancier van winkelvastgoed, Locatus vrijdag vrijgaf.

Bestuursvoorzitter Gerard Zandbergen hekelt dan ook de uitspraken van DNB over de „slechte vastgoedmarkt.” „Natuurlijk zijn er uitdagingen, maar de manier waarop DNB hierover communiceert, vind ik stemmingmakerij en niet gebaseerd op de beschikbare feiten over de hele markt.” Zo noemt Zandbergen de foodsector als stabiele basis in de totale winkelmarkt.

De leegstand als percentage van het totaal beschikbare winkeloppervlak nam het afgelopen jaar toe tot 6,3, waar dat een jaar eerder 6 was. Ook het aantal vierkante meters winkelvloer dat erbij kwam, groeide het afgelopen jaar minder hard. Per saldo kwam dat uit op zo’n 350.000 vierkante meter, net iets meer dan 1 procent van het totaal.

Wat daar ook meespeelt is dat het aantal winkelpanden dat een andere bestemming krijgt, groeit. „Vooral in de centra van de grote steden en daar kan dat ook”, legt Zandbergen uit. Wat vroeger woonhuizen waren die winkels werden, worden die nu weer omgetoverd tot woonhuizen en/of kantoren. „Daardoor verdwijnen er panden uit de teller en de noemer zogezegd.” De markt voor winkelvastgoed wijkt daarin af van de kantorenmarkt, meent Locatus.

Wel zijn er grote regionale verschillen in de leegstand en zijn er verschillen in type winkelgebieden. Zo is de groei van de leegstand op de allerduurste locaties volledig tot stilstand gekomen, waar die in de zogenoemde periferie juist hard oploopt. Het aantal vierkante meters winkelvloer dat een nieuwe huurder zoekt, is daardoor verder gestegen. „Winkels op meubelboulevards die leeg komen te staan, zijn in de regel groter.” De winkels in de ’hoofdwinkelgebieden’, centra met 200 tot 400 winkels, hebben het ook moeilijk.